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住房信贷风险的防范措施

发布时间:2021/1/14 8:59:55
住房信贷风险的防范措施
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住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制,在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题,使住房信贷业务存在较大的风险。但是,因为过度追求无风唤纳险的“保险”经营,已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展,也会使商业银行因此失去市场,在激烈的竞争中处于不利地位。因此,除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外,我们只有积极发展住房信贷业务,在信贷管理中强化风险控制,完善住房融资工作规程,推动住房信贷业务向良性发展。

一、商业银行应提高认识,理性地开展房地产信贷业务

一是商业银行要提高认识,克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向,高度重视房地产信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点,让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温,不要忽视风险,唯利润而利润,相互间大打房地产信贷“争夺战”,让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者,不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户,视工程进展情况,分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时,再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时,适当提高个人购房首付款,抑制开发商利用假按揭套取贷款,使消费者更为理智地进行住房投资消费,防止投机行为。四是运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率,对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率,以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅,抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的金融风险化解机制。

二、大力拓宽房地产融资渠道,实现资金来源多元化

国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式,在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下,应大力拓宽房地产直接融资渠道,实现资金来源多元化,以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化,向社会大众筹集开发资金。目前,我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资,其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此,有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制,扩大融资渠道,积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化,吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织,吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资,要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长,比较适合投资于住宅产业开发,有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场,加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券,吸引社会剩余资金投资灶链握房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点,以满足部分居民的购房需要。

三、加强住房贷款的风险管理,将防范工作前置

贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始,到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况,对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续,对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节,隐庆一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统,掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等,特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查,根据借款人的资信状况,还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级,特别是资金审查。期房按揭项目审查时,开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料(如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等)证实其用地、售房等行为合法,避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用,避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养,做好交易房屋的价值评估工作,为银行贷款提供准确科学的依据,防止借款人的实际成交价低于货款额,造成贷款风险。四是细化和完善合同文本,促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据,是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约,要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款,既不能有对于银行不利的措词,也不要遗漏有关重要条款,如:要增补抵押违约后制裁的法律依据;在商定的其他条款内要明确:抵押房产必须办理保险,如有意外,抵押权人银行为第一受益人等。总之,以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事,从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证,确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重,转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的,是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度,减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力,相对减少银行承担的贷款风险,此外,还应积极争取政府的支持,把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩,强化回收手段,把风险转移出去。

四、加强贷后管理,注重偿还风险的预测

对借款人跟踪调查和分析,是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等,要及时采取补救措施,以最大程度减少偿还风险;二是建立对开发商的动态跟踪系统,及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为,为贷款的发放提供可靠依据;三是对档案及抵押物的保管,要做好登记造册、专人保管、专库储存,交接制度要健全,交接手续要清楚,避免档案和抵押物的遗失。

五、银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管

房地产业属于高风险行业,住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此,银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管,确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况,制定正确的监管方针和策略,以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为,为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施,避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度,定期向各家商业银行通报有关情况,减少银行间的内耗,防止开发商和购房者钻银行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为,绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人,一经查出,严惩不贷。造成严重经济损失的,应追究其刑事责任。

六、进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系

一是修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进市场经济的健康发展。三是严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,通过法律手段尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。

七、加强社会道德和信用建设,完善个人征信管理体系

国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式,向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识,以及宣传房地产信贷有关知识,使各行各业、广大居民对此有深入的了解,走出认识误区,重树道德和信用观念,以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念,牢固树立道德和信用观念,按照市场经济的“游戏规则”,从事房地产借贷活动,切实履行合同条款,杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性,严格按照国家统一的会计制度规定,进行会计核算,不得账外设账;不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性,杜绝一切弄虚作假行为。

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